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新书推荐:艾经纬《房市大衰退:33年房市变迁大推演》

有一个关于经济学家的笑话大体是这么说的。说一个人跑到草原上和一个牧羊老头说:你知道吗?我可以看一眼就知道你的羊群有多少只。如果我告诉你,你把其中一只给我好不好?老头说好啊,羊群这么大,我还真不知道现在到底有多少了。于是这个人看了看羊群,马上告诉老头有273只。老头自己数数还真是这么多,于是就让这个人去抱羊了。这个人刚要走,老头说,那我们现在也打个赌好不好,我能猜出你的职业,如果我对了,你把羊还给我。那人一听,也说好。老头说,你是经济学家。那人大惊:你怎么知道?老头说,你看,你的数学很好,但你抱的不是羊,一只牧羊犬。

经济学家善于利用统计数字讲故事,但如果不知道统计数字背后的故事是什么,就很容易变成笑话的主人公。所以,要完成从只懂经济学模型,到懂真正的经济运行的经济学家的转变,我们需要很多人的帮助。而如果有机会认识一个既懂经济运行,又懂经济理论的人,当然是幸运中的幸运。我很高兴自己有这样的幸运认识本书的作者艾经纬老师。

具体的过程大概是这样:有段时间,我偶然对中国房地产市场是否存在“捂盘”发生了兴趣。于是自己翻统计局的开工,竣工,待售和销售面积数据,想计算估量一番,但总是算不清楚。然后正好就在微博上看到微博推荐的艾老师画的一个有关图表。于是过去“搭讪”一番并请教,就一下子明白很多数据统计口径带来模糊甚至“猫腻”。比如:很多统计数据里的销售数据是包括预售的,如果直接用这个数据计算销售面积和建成面积的比,你会很容易得到一个大于100%的比例。这个知识在这本书的第一章就有讲。如果我早点读了这本书,就不会犯这样的“抱牧羊犬”的错误。

这本书起了一个惊世骇俗的题目,但分析框架是严谨扎实的东西。作者通过影响住房供给和需求的各种因素分析了中国房地产市场在未来几年有比较大可能走低的原因。其中,供给的实质性过剩,人口主导的需求持续下降,城市化率继续上升空间的限制可以认为是影响供求方面的主因。作者对于它们的每一个都下了扎实的功夫,考证出目前的房屋实际有效供给到底有多大,人口出生率和年龄结构的变化对房价影响几何,和中国的实际城市化人口到底有多少。除了直接的供求因素,作者也探讨了金融货币政策的影响。最后,作者以宏大的经济史眼光为中国房地产市场编制了政策和价格年表,为中国(商品化)房地产市场三十年的发展和变迁提供了清晰的鸟瞰。

本书的内容和分析框架都是完整和自洽的,适合不同经济学知识背景的读者阅读。但只是从学术讨论的角度,我想提出一些书中略少强调,但可能也值得思考的观点。

首先,书中提到了预期在市场中的作用,并提到了2013年诺奖得主Robert Shiller在书里讲到美国房地产泡沫时,购房者关于房价无限上涨的幻象如何影响了泡沫的进一步发展。我想补充一下这些数据都是Shiller在泡沫破裂前自己收集的,并且对于后来分析这段时间的市场心理提供了最重要的参考。此外,据我所知,芬兰和荷兰的央行也在最近几年开始在标准的宏观调查问卷里加入房价预期有关的问题。可以想见,在不久的将来,公众对房地产市场价格的预期应该被给予和通胀预期一样的地位,被央行或者大型机构定期收集并公布,成为重要的市场指标。在这一点上,中国不应当落后于发达国家。如果有可能,我希望经济学家和媒体都能尽力帮助呼吁和建立这个指标。(注:艾老师后来告诉我,中国的统计调查问卷里有一题是询问被调查者当前房价是否合理,但作为量化研究的参考,我认为还是问预期房价在未来一年或几年上升还是下降,以及具体变化率更好。)

第二,作者以投资收益作为主要指标,提出房地产作为投资对象回报极差,所以是糟糕的投资对象。同时也指出,北京上海的投资回报比其他地方更低。有些读者可能会据此认为这是不是意味着北京上海房价泡沫比其他地方大,未来也更容易下跌。我对此持稍微不同的观点:在我国,房产往往和户口相连,从而在计算其投资或购买回报时,不应忽略与户口有关的就医,就学和养老回报。北京上海的高房价部分是将这些非直接现金回报纳入价格的结果。从某种意义来说,它可能是理性的,或者至少不比其他地方更为不理性。关于这一点,我在与复旦大学王永钦教授2011年发表的一篇关于房价泡沫的文章中有稍微多一点的论述。此外,我有一个观察是在最近一轮的俄罗斯房价周期中,莫斯科的房价行为在上升期类似北京上海,在下降期虽然不能避免下降,但其幅度也并不比其他地区高,甚至低于其他地区。所以,仅以“保值”而言,我还是微弱地更看好京沪地区房产。接下来几年,随着京津冀一体化的建设,北京在分散首都圈功能的同时,可能也会“分散”一些优质的公共品资源到周边城市。这是否会缩小京津冀三地的房价差距,是一个值得关注的问题。

第三,这一点与第二点是紧密相连的,就是作者提到了租房与买房市场的互动。这里我想更多强调一下,要治愈买房市场的波动和波动带来的负效应,建立健康稳定的租房市场可能是最好的办法。中国房屋的售租比(price rent ratio)高于其他国家,一个很重要的原因是中国租房市场缺乏稳定性,房东可以随时收回房子,或者涨房租,这些都构成了租房者的额外风险,而高的售租比可能很大程度就包含了对租房风险的风险贴水。在欧洲许多国家,租房超过一年的房客被称为长租客,法律规定房东在没有紧急理由的时候,不能随意更换赶走长租客,而且每年涨房租都有严格的上限。这样,如果租房的稳定性和福利都和买房一样好的话,售租比又怎么高得起来呢?

第四,房价下跌,特别是大幅下跌可能给经济带来很不好的影响。这当然是谁都不想看到的。如果它万一发生,如何从里面尽可能多地挽回损失呢?我还是想讲我的一个可能很不受欢迎的观点,就是放开养老金投资房地产的限制。如果房价大跌的时候,允许养老金购买一些住房救市,然后用这些房子作为国营的公租房(可以是廉租房,也可以是面向青年白领的公寓)。现在很多人说房产投资回报低,而且有价格下跌风险,不值得投资,这当然是对的,但这是建立在现在的高售租比基础上的判断。假设未来有一天,一些地区的房屋售租比万一跌到了和欧美一样,甚至更低的水平,谁说这时候投资的回报不好,或者说未来十年内没有获得较好升值收益的空间?

最后,想以我经常说的一句话结尾:研究金融泡沫的人,最大的心愿其实是“天下无泡沫”;相信本书作者在题写这个看似盛世危言的书名的时候,心中想的,也是希望市场参与者通过读这本书能够看清繁荣中的隐患,和回调时的新生,让真正的“衰退”不会来临吧。

包特,荷兰格罗宁格大学经济与金融系终身轨助理教授。

 

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